Verkehrswertgutachten

Voll-/Kurzgutachten

Gem. § 194 BauGB / ImmoWertV

Vergleichswertverfahren / Ertragsverfahren / Sachwertverfahren

Was ist ein Verkehrswertgutachten?

Ein Verkehrswertgutachten ist ein Dokument, das den aktuellen Marktwert einer Immobilie ermittelt. Es wird von einem qualifizierten Sachverständigen erstellt und basiert auf einer umfassenden Analyse verschiedener Faktoren, die den Wert der Immobilie beeinflussen. Verkehrswertgutachten sind in vielen Situationen wichtig, beispielsweise beim Kauf oder Verkauf von Immobilien, bei Erbschaften, Scheidungen, oder für steuerliche Zwecke.


1. Definition des Verkehrswertgutachtens:

Ein Verkehrswertgutachten, oft auch als Marktwertgutachten bezeichnet, bestimmt den Verkehrswert einer Immobilie. Der Verkehrswert (oder Marktwert) ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu einem bestimmten Zeitpunkt für die Immobilie erzielt werden könnte. Er basiert auf den tatsächlichen Gegebenheiten, der Lage des Grundstücks und den allgemeinen Marktverhältnissen.

2. Rechtliche Grundlage:
  • § 194 Baugesetzbuch (BauGB): Das deutsche Baugesetzbuch definiert den Verkehrswert als den Preis, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder der Immobilie zu erzielen wäre.
  • Bewertungsvorschriften: Die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens erfolgt nach den Vorgaben der Immobilienwert- ermittlungsverordnung (ImmoWertV) und weiteren normierten Bewertungsmethoden, wie dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren.
3. Inhalte eines Verkehrswertgutachtens:
  • Einleitung: Beschreibung des Bewertungsanlasses und des Auftrags, sowie Angaben zur Immobilie (Adresse, Lage, Art der Immobilie).
  • Rechtliche Rahmenbedingungen: Angaben zu den rechtlichen Verhältnissen, wie Eigentumsverhältnisse, Grundbuchauszüge, Baulasten, Erbbaurechte oder bestehende Mietverhältnisse.
  • Objektbeschreibung: Detaillierte Beschreibung der Immobilie, einschließlich Größe, Baujahr, Bausubstanz, Ausstattung, Modernisierungen, und Nutzungsmöglichkeiten.
  • Marktanalyse: Untersuchung der allgemeinen Marktverhältnisse, einschließlich Angebot und Nachfrage, sowie Preisentwicklungen in der Region.
  • Wertermittlungsverfahren: Anwendung eines oder mehrerer normierter Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts:
    • Vergleichswertverfahren: Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Immobilien in der gleichen Lage.
    • Ertragswertverfahren: Bestimmung des Werts basierend auf den erzielbaren Erträgen (Mieteinnahmen).
      Sachwertverfahren: Bewertung basierend auf den Herstellungskosten der Immobilie abzüglich Wertminderungen.
    • Schlussfolgerung und Verkehrswert: Darstellung der ermittelten Werte und Begründung des Verkehrswerts der Immobilie zum Stichtag.

  • Anlagen und Dokumentation: Beifügung von Plänen, Fotos, Grundbuchauszügen und weiteren relevanten Unterlagen.

4. Anwendungsbereiche eines Verkehrswertgutachtens:
  • Immobilienkauf und -verkauf: Unterstützung von Käufern und Verkäufern bei der Festlegung eines realistischen Kauf- oder Verkaufspreises.
  • Erbschaft und Schenkung: Feststellung des Immobilienwerts für die Ermittlung von Erbschafts- oder Schenkungssteuer.
  • Scheidung: Aufteilung von Immobilienvermögen im Rahmen der Vermögensaufteilung.
  • Finanzierung: Bewertung der Immobilie als Sicherheit für Kredite oder Hypotheken.
  • Zwangsversteigerung: Ermittlung des Verkehrswerts als Grundlage für den Versteigerungserlös.
  • Steuerliche Zwecke: Feststellung des Immobilienwerts zur Berechnung von Steuern.
5. Bedeutung und Nutzen:
Transparenz und Sicherheit:

Ein Verkehrswertgutachten bietet eine unabhängige und fundierte Einschätzung des Immobilienwerts, was sowohl Käufern als auch Verkäufern Sicherheit gibt.
Rechtssicherheit: In rechtlichen und steuerlichen Angelegenheiten dient das Gutachten als Nachweis für den Wert einer Immobilie.
Verhandlungsbasis: Es schafft eine solide Grundlage für Verhandlungen, da es den realistischen Marktwert der Immobilie widerspiegelt.

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Mike Lüttig, Verkehrswertgutachter für Verkehrswertgutachten
Dipl.- Ing. Mike Lüttig

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